概要

令和5年10月に国税庁より「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）が公表されたことにより同通達が適用される令和6年1月1日以降の相続等により取得した居住用区分所有財産（いわゆる分譲マンション）の相続税評価額の計算方法は現行のものに加えより複雑になった。本書では、新通達発遣により居住用の区分所有財産の評価はどう変わったのか、また、新通達を適用して評価してもなお総則6項の適用があるかなど、具体的な計算例や事例などを基に分かりやすく解説。

主要目次

Ⅰ　居住用の区分所有財産の評価の概要１　高層マンションに係る評価通達改正の経緯
　(1)　評価通達改正の経緯
　(2)　マンションの相続税評価額と市場価格との乖離の実態
　　イ　マンションの相続税評価額と市場価格の乖離率の推移（全国平均値）
　　ロ　マンションの乖離率の分布（平成30年）
　　ハ　一戸建ての乖離率の分布（平成30年）
　(3)　マンションの相続税評価額と市場価格との乖離の要因分析

２　居住用の区分所有財産（いわゆる分譲マンション）の評価方法の創設
　(1)　財産評価の基本的な考え方
　(2)　新たな評価方法の概要
　(3)　居住用の区分所有財産（一室の区分所有権等）の評価方法
　　イ　算式
　　ロ　区分所有補正率
　　ハ　評価乖離率に基づき査定する区分所有補正率について

３　創設されたマンション評価における留意事項
　(1)　一棟の区分所有建物
　(2)　一室の区分所有権等
　　（参考）不動産鑑定評価における複合不動産（建物及びその敷地）の配分
　(3)　一室の区分所有権等に係る敷地利用権の面積
　(4)　一室の区分所有権等に係る専有部分の面積
　(5)　評価乖離率
　　イ　築年数
　　ロ　総階数指数
　　ハ　所在階
　　ニ　敷地持分狭小度

４　居住用の区分所有財産の評価額の計算例
　(1)　評価水準 ＜ 0.6となるケースの計算
　(2)　0.6 ≦ 評価水準 ≦１となるケースの計算
　(3)　１＜ 評価水準となるケースの計算

Ⅱ　質疑応答事例
　問１　区分所有建物とは
　問２　区分所有建物の権利関係
　問３　区分所有権と敷地利用権を別々に譲渡することができないことについて
　問４　敷地権と敷地利用権の違い
　問５　一棟の区分所有建物とは
　問６　区分所有登記でなく共有の場合
　問７　相続開始直前に区分所有登記から共有持分登記に変更した場合
　問８　斜面に建つ一棟のマンションの階数判定
　問９　一棟の建物の専有部分が３室以下でそのうちの一室が貸付けられていた場合
　問10　専有部分の一室を区分所有者又はその親族の居住の用に供するとは
　問11　居住の用に供する専有部分が３室以下でその全てを区分所有者等の居住の用に供するものの判定
　問12　一棟の区分所有建物の敷地の面積
　問13　昭和５８年以前に建てられたマンション
　問14　一棟の区分所有建物に存する全ての専有部分を１人の者が全て所有していた場合
　問15　事務所として貸付けているマンションの一室
　問16　建物の種類が店舗となっているものについて
　問17　建物の種類が「共同住宅」とされている場合
　問18　マンションがたな卸商品等であった場合
　問19　敷地権の種類が賃借権の場合
　問20　私道が含まれているマンションの敷地
　問21　個別通達の対象となる借地権付マンションの底地の評価
　問22　敷地利用権の面積を共有持分の割合で計算する場合
　問23　敷地利用権の面積を共有持分の割合で計算する（専有部分を複数所有している）場合
　問24　敷地利用権の面積を共有持分の割合で計算する（専有部分を共有している）場合
　問25　敷地持分狭小度の計算における専有面積とは
　問26　区分所有補正率の意義
　問27　区分所有補正率と評価乖離率の関係
　問28　評価乖離率が０又はマイナスの場合
　問29　個別通達で定める算式の数値の変動可能性について
　問30　評価通達６項と個別通達の関係
総合問題（まとめ）

Ⅲ　参考資料
　◆東京高等裁判所?令和元年（行コ）第239号 相続税更正処分等取消請求控訴事件（令和２年６月２４日判決）
　◆最高裁判所（第三小法廷）令和２年（行ヒ）第283号 相続税更正処分等取消請求?上告受理事件（令和４年４月１９日判決）
　◆居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）
　◆「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）の趣旨について（情報）
　◆居住用の区分所有財産の評価に関するＱ＆Ａ
　◆財産評価基本通達（抜粋）