第1章 不動産オーナーの会社活用の仕組み
1 なぜ、会社を活用すると税金が減るのか
1 不動産オーナー(個人)の所得分散による超過累進税率緩和
2 個人(超過累進税率)と会社(比例税率)の税率差
3 役員給与の支給による所得分散
4 役員給与に対する給与所得控除の適用
2 会社活用の簡易シミュレーション
3 間違った会社活用の事例(失敗事例)
4 会社を活用した場合の所得分散の具体的方法
1 管理委託方式(管理型法人の活用)
? 概要
? 管理型法人の管理業務の内容
管理業務委託契約書(案文)
? 管理型法人への管理料
? 不相当に高額な管理料
? 管理料の算定と留意点
? 不動産オーナーの負担か、会社の負担か
? 外注がある場合
2 一括転貸(サブリース)方式(転貸型法人の活用)
? 概要
? 一括転貸(サブリース)方式に対する課税当局の対応
? 会社への一括賃貸料の算定法
? 転貸型法人(同族会社)に損失が計上される場合の対応
? 不動産オーナーの負担か、会社の負担か
? 礼金、敷金、預かり保証金
3 会社が不動産を所有する方式(所有型法人方式)
? 概要
? 所有型法人と不動産オーナー(地主)の貸借契約の形態、地代の設定
? 既存建物を所有型法人へ移転(売却)する場合の取扱いと留意点
? 敷地(土地)を所有型法人に移転する場合
5 同族会社の行為計算の否認規定と対応的調整
1 同族会社の行為計算の否認規定
2 同族会社の行為計算の否認規定と対応的調整

第2章 会社活用のメリットとデメリット
1 会社活用のメリット
1 個人(超過累進税率)と法人(比例税率)の税率差が活用できる
2 役員給与を通じて所得分散ができる(超過累進税率の緩和)
3 役員給与に対する給与所得控除(概算経費)の適用
4 利益繰延型の生命保険に加入し、将来の大規模修繕に備えることができる
5 相続財産の増加の防止を図ることができる
6 会社の株式等を後継者が所有し、相続税対策とする
7 無償返還届出書の提出により、土地の相続税評価額を減額できる
8 小規模宅地等の減額特例の適用が受けられます
9 自己の居住用スペースを社宅扱いにすることができます
10 消費税の還付を受けられる可能性があります
11 会社所有の建物については、相続登記の必要がありません
12 役員の小規模企業共済制度への加入が可能となる
2 会社活用のデメリット
1 会社の設立費用がかかる
2 個人所得と法人所得とに区分して計算する必要があり所得計算が面倒となる
3 法人の場合には赤字であっても最低限の税負担(均等割)が生じる
4 所得分散が図られるため、不動産オーナー個人の可処分所得は減少する
5 建物建築後、短期間で不動産オーナー(地主)に相続が発生した場合、相続税計算では不利になる場合がある
6 相続発生時の土地評価について、貸家建付地の評価減の適用ができなくなる
7 建物建築後3年以内に相続が発生した場合、建物の所有者である会社の株価算定に際しては、建物の評価額は建築価額となる
8 会社の建物を役員社宅として使用した場合には会社に対し賃料の支払をしなければならない
9 社会保険の加入手続きが必要となります
3 会社を活用(設立)するか否かの分岐点
4 税制改正の動向に注意が必要
5 平成25年度から平成29年度の主な税制改正(個人を中心に)
<平成25年度>
1 所得税の最高税率の見直し
2 相続税の基礎控除の見直し
3 相続税の税率構造の見直し
4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の見直し
5 未成年者控除・障害者控除の引き上げ
6 贈与税の税率構造の見直し
7 相続時精算課税制度の適用要件の見直し
8 教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置の創設
9 国外に居住する相続人等に対する相続税・贈与税の課税の適正化
<平成26年度>
1 給与所得控除の見直し
2 相続財産に係る譲渡所得の課税の特例(取得費加算)の見直し
3 復興特別法人税の1年前倒し廃止
4 消費税の簡易課税制度のみなし仕入率の見直し
<平成27年度>
1 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の延長・拡充
2 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税制度の特例の延長・拡充
3 教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置の延長・拡充
4 結婚・子育て資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置の創設
5 法人税率の引き下げ
6 消費税率の10%への引き上げ時期の変更等
<平成28年度>
1 空家に係る譲渡所得の特別控除の特例の創設
2 法人税の税率の引き下げ
3 減価償却制度の見直し
4 消費税の軽減税率制度
<消費税率引上げ時期の変更に伴う税制上の措置>
1 消費税率(国・地方)の10%への引上げ時期の変更等
2 消費税率の引上げ時期の変更に伴う措置
3 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置
4 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税制度
<平成29年度>
1 所得税における配偶者控除及び配偶者特別控除の見直し
2 相続税・贈与税の納税義務の見直し
3 相続税・贈与税における取引相場のない株式の評価の見直し
4 相続税・贈与税における広大地の評価の見直し
5 法人税における中小企業者等に係る軽減税率の特例の延長
<コラム> 民法(相続関係)等の改正に関する試案

第3章 会社の設立と運営
1 どのような会社を設立するか(会社の形態)
2 株式会社か、合同会社か
3 合同会社の特徴と留意点
1 会社の機関(役員、株主総会等)に関するルールが少ない
2 役員の任期に関する定めがない
3 決算公告が不要
4 設立時にかかる費用が安い
5 配当を自由に決めることができる
6 出資者以外から役員を選任できない
4 会社の商号、本店所在地、資本金、事業目的
1 会社の商号
2 本店
3 資本金
4 事業目的
5 会社設立時におさえておきたいポイント
1 決算時期はいつにするか
2 株主(出資者)は誰がなるか
3 役員は誰がなるか
4 株式譲渡制限
5 定款の作成と会社の設立手続き
6 会社設立時の提出書類
<コラム> マイナンバー制度と会社

第4章 会社等を活用した場合の税務対策事例
Part 1 税負担軽減の基本ポイント
1 個人と法人の税率差の活用
2 利益繰延型の生命保険に加入し、将来の大規模修繕に備える
1 逓増定期保険・長期平準定期保険などの活用
2 逓増定期保険・長期平準定期保険の税務上の取扱い
Part 2 相続税に関する事項
3 相続財産の増加の防止を図ることができます
1 本来の相続・遺贈財産
2 みなし相続・遺贈財産
3 非課税財産
4 債務及び葬式費用の控除
5 相続税の課税対象となる生前贈与
6 相続税の課税価格の計算
7 遺産に係る基礎控除額
8 相続税の総額の計算
9 各人の算出相続税額
10 相続税の2割加算
11 贈与税額控除(暦年課税)
12 配偶者の税額軽減
13 未成年者控除
14 障害者控除
15 相次相続控除
16 外国税額控除
17 贈与税額控除(相続時精算課税)
4 小規模宅地等の特例の概要
1 特例対象宅地等の範囲
2 減額割合、限度面積
3 本特例の内容
(1)特定事業用宅地等の要件
(2)特定居住用宅地等の要件
(3)特定同族会社事業用宅地等の要件
(4)貸付事業用宅地等の要件
4 本特例の分割要件
(1)原則
(2)申告期限までに分割が未了の場合
事例1 申告期限までに分割ができなかった場合の事業承継・所有継続要件
(3)申告期限後3年を経過する日までに分割できない場合
5 本特例の申告要件
事例2 転貸型法人の場合
事例3 管理型法人の場合
事例4 所有型法人の場合
事例5 相続税の申告期限までに譲渡があった場合
事例6 所有型+区分所有の居住用部分がある場合
事例7 借主が相続した場合
事例8 月極駐車場の場合
事例9 貸家の建替中の場合
事例10 新規事業の建物の建築中の場合
事例11 賃貸割合が変わる建物の建築中の場合
事例12 共有の場合の対象面積の計算方法
5 会社の株式・出資を後継者が所有し、不動産オーナーの相続税軽減が図れます
1 評価の流れ
2 株主の判定
(1)評価会社に同族株主がいる場合
(2)評価会社に同族株主がいない場合
3 会社規模の判定
(1)従業員が70人以上の会社
(2)従業員が70人未満の会社
4 評価方法
5 特定会社
(1)土地保有特定会社
(2)株式等保有特定会社
(3)類似業種比準方式における比準要素が1である会社
(4)その他
6 類似業種比準価額
7 純資産価額(相続税評価額)
8 配当還元価額
6 会社で賃貸マンションを建築したことによる株式評価(建築後3年以内)
7 会社で賃貸マンションを建築したことによる株式評価(建築後3年経過後)
Part 3 賃貸不動産に関する税務
8 賃貸用建物の建築主(所有者)を誰にするか?
1 土地所有者が賃貸用建物を建築する場合
2 土地所有者の子供が賃貸用建物を建築する場合
3 土地所有者の同族会社が賃貸用建物を建築する場合
4 賃貸用建物の建築主(所有者)の相違による効果
9 土地所有者が賃貸用建物を建築する場合
1 土地の評価
2 建物の評価
3 小規模宅地等の減額特例
(1)被相続人の貸付事業用宅地等
(2)生計一親族の貸付事業用宅地等
10 土地所有者の子供が賃貸用建物を建築する場合
1 使用貸借とは
2 土地貸借の課税関係
(1)借受け時の課税関係
(2)土地の相続税評価額
(3)地代を支払わないことによる利益の享受
3 小規模宅地等の減額特例(貸付事業用宅地等)
(1)被相続人の貸付事業用宅地等
(2)生計一親族の貸付事業用宅地等
11 土地所有者の同族会社が賃貸用建物を建築する場合
1 土地貸借の課税関係
(1)権利金の取扱い
(2)地代の取扱い
(3)土地の評価額(貸宅地)
(4)同族会社の株式の評価
2 小規模宅地等の減額特例(貸付事業用宅地等)
(1)被相続人の貸付事業用宅地等
(2)生計一親族の貸付事業用宅地等
12 賃貸用建物を会社へ譲渡
1 土地等・建物等の譲渡所得の区分
2 土地等・建物等の譲渡所得の金額の計算─分離課税
3 譲渡収入金額
4 取得費
5 譲渡費用
6 税額計算
(1)長期譲渡所得
(2)短期譲渡所得
13 賃貸用建物をオーナーの相続後に会社へ譲渡
1 取得日と取得費
2 相続税の取得費加算
14 会社と役員間の資産の売買(役員所有資産の低額譲受け)
1 自己取引
2 課税関係
15 会社と役員間の資産の売買(役員所有資産の高額譲受け)
1 自己取引
2 課税関係
16 賃貸用建物を子供に贈与
1 贈与税の課税される財産と課税されない財産
2 贈与税の計算(暦年課税)
3 相続時精算課税制度
4 負担付贈与
Part 4 他にもあるオーナーのための留意点
17 社宅の適正賃料
1 会社が所有する住宅等
2 会社が他から借り受けて貸与する住宅等
3 小規模住宅等の場合の特例
4 豪華役員社宅の場合
5 豪華社宅の賃料が争いになった裁判例
18 収入の計上時期のポイント
1 家賃収入
2 礼金収入
3 返還不要の敷金
19 消費税の還付を受けられる可能性があります
1 消費税の考え方
2 不動産賃貸業者の消費税還付
3 非課税売上がある場合の消費税還付
4 平成22年度税制改正
5 平成28年度税制改正
20 所有型法人を閉じるときの処理
21 税務調査の留意点
1 調査の項目
2 同族管理法人への管理科、転貸料
3 誤りがあった場合の是正措置について(税額が増える場合)
4 誤りがあった場合の是正措置について(税額が減少する場合)
22 一般社団法人の活用
1 一般社団法人とその特徴
2 株式会社と一般社団法人の比較
3 一般社団法人の設立フロー
4 一般社団法人の税制上の取扱い
5 一般社団法人の残余財産の帰属



参考 会社を活用した所得分散をめぐる判例・裁決例