概要

土地の読み方からビル・マンションの建築企画・事業収支計算までを網羅。中古建物の有効活用、コンバージョンの解説についても触れ、現場で役立つ知識を詳しく解説。

主要目次

第１章　企画営業で必要な知識と姿勢
1.プロとアマの違い
2.企画営業に必要とされる能力とは
3.不動産データ・イメージの鍛え方
4.営業マンから資産アドバイザーへ

第２章　企画営業とは何だろう
1.今、なぜ“企画”なのか
2.時代の変化を読む
3.建築・不動産のパラダイム
4.２つの企画営業の形
5.企画は売れるか

第３章　営業情報の集め方
1.情報を手に入れるには
2.街を歩きながら情報収集
3.新聞・専門誌を読みながら情報収集
4.人と話しながら情報収集

第４章　土地の読み方
1.土地を読む必要性
2.土地の面積と所有者を知るには
3.土地の価値のつかみ方
4.借地の場合はどうするか
5．定期借地とはどんな借地か
6.借家人がいたら-立退料の算定方法
7.土壌汚染も調査する

第５章　土地の価値と土地活用
1．何もしない土地は“不産”だ
2.リスクとリターンによる土地の価値の考え方
3.“良い土地”と“悪い土地”の見分け方と解決策
4.地主へのアプローチと動機付け
5.土地活用の選択肢
6.受注への攻略

第６章　建築可能面積の算出
1.建物のボリューム
2.建物のボリュームに影響を与える要因
3.容積の移転による新たな土地活用の考え方

第７章　知らなくてはいけない道路の読み方
1.道・道路・計画道路
2.建物と道路は一体で考える
3.こんな道路の幅員はどう考えるか
4.どこを買収すればボリュームが多く取れるのか

第８章　土地・建物にかかる税金
1.企画営業と税金
2.不動産に関係する税金
3.不動産を取得したときにかかる税金
4.不動産を保有しているときにかかる税金
5.不動産を売却したときにかかる税金
6.不動産を相続したときにかかる税金
7.不動産を贈与されたときにかかる税金
8.相続時精算課税制度
9.企画営業における節税提案

第９章　建設方式の数々
1.６つの建設方式
2.自力開発方式とは
3.サブリース（一括借上げ）方式とは
4.建設協力金差入方式とは
5.土地信託方式とは
6.等価交換方式とは
7.定期借地方式とは
8.各事業方式の比較

第10章　不動産投資と投資利回り
1.不動産投資の基本的考え方
2.元本として考える賃貸建物
3.投資利回りのいろいろ
4.内部収益率（ＩＲＲ）の考え方
5.不動産価格の考え方
6.DCF法による不動産価格
7.割引率（期待収益率）の考え方

第11章　知っておくと役立つ建築知識
1.耐震設計の歴史でわかる耐震性能
2.壁構造とラーメン構造の違い
3.鉄骨造の実践的基礎知識
4.鉄筋コンクリ―ト造の実践的基礎知識
5.鉄筋コンクリート造を長持ちさせる方法
6.鉄筋コンクリート造を100年建築にする実践的方法
7.耐震・免震・制震構造とは

第12章　建て替えか改修か
1.建て替えを考える4つの理由
2.耐震不安にどう答えるか
3.建物の老朽化不安・陳腐化不安にどう答えるか
4.耐用年数の考え方
5.建て替えを考えるときの注意点
6.中古建物から既存建物へ
7.既存建物の耐震診断と耐震改修

第13章　コンバージョンと中古建物の有効活用
1.コンバージョンとその背景
2.住宅にコンバージョンする場合の法的制限
3.住宅にコンバージョンする場合の技術的な問題
4.コンバージョンに適した立地と建物
5.コンバージョンの3形態
6.コンバージョンの工事費
7.コンバージョン計画の進め方
8.賃貸型と分譲型
9.コンバージョンの事業収支計算
10.今後の課題

第14章　事業収支の設定条件の考え方と算出法
1.設定条件の概要
2.総事業費の算出
3.資金調達
4.経常収入
5.経常支出
6.減価償却

第15章　長期事業収支計算の仕方と読み方
1.収支計算の仕組み
2.減価償却費の計算方法
3.税金の求め方
4.長期事業収支計算の仕方
5.長期事業収支から何を読むか