概要

広大地評価に代わる新制度「地積規模の大きな宅地の評価」について、面積に比例的に減額する評価方法から、各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法に見直された。また、適用要件については、地区区分や都市計画法の区域区分等を基に定量的なものとして明確化が図られた。本書では、地積規模の大きな宅地の評価について、具体的な評価事例をあげながら、改正のポイントを分かりやすく解説。また、評価実務上、判断に迷いがちな重要論点についても具体的な事例（裁決事例等も含んだ。）を掲げながら実務的な対応を検討し解説している。

主要目次

第1章　　広大地評価から地積規模の大きな宅地の評価へ1　はじめに
2　広大地評価の方法とその問題点
　　1　広大地評価の内容（平成29年12月末までの相続等に適用）（旧評価通達24−4）
　　2　広大地評価の問題点
3　地積規模の大きな宅地の評価の背景と通達内容
　　1　地積規模の大きな宅地の評価（平成30年1月1日以降の相続等に適用）（評価通達20−2）の背景
　　2　通達内容と要点
4　「広大地評価」と「地積規模の大きな宅地の評価」との比較
　　1　路地状開発が可能な土地等の場合
　　2　マンション適地の場合
　　3　既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地となっている場合
5　減価（規模別格差補正率）に反映される内容
　　1　戸建住宅用地としての分割分譲に伴う潰れ地の負担による減価
　　2　戸建住宅用地としての分割分譲に伴う工事・整備費用等の負担による減価
　　3　開発分譲業者の事業収益・事業リスク等の負担による減価



第2章　　地積規模の大きな宅地の評価のポイント
1　地積規模の大きな宅地の意義（基本的な考え方）
2　面積基準に関係する三大都市圏の具体的範囲
3　「地積規模の大きな宅地」から除かれる宅地（市街化調整区域の宅地関係）
4　「地積規模の大きな宅地」から除かれる宅地（工業専用地域関係）
5　「地積規模の大きな宅地」から除かれる宅地（容積率関係）
6　「地積規模の大きな宅地」から除かれる宅地（倍率地域の大規模工場用地）
7　非線引き都市計画区域等に所在する宅地
8　地積規模の大きな宅地が路線価地域にある場合のポイント
　　1　路線価地域の適用対象地域
　　2　評価対象となる宅地の正面路線が2以上の地区にわたる場合
　　3　指定容積率の異なる2以上の地域にわたる場合の地積規模の判定
　　4　正面路線の判定
　　5　正面路線と側方路線とで地区が異なる場合の地区の判定
　　6　無道路地に該当する場合
　　7　複数の者に共有されている宅地（倍率地域も同様）
　　8　マンション敷地と面積基準の関係（倍率地域も同様）
9　地積規模の大きな宅地が倍率地域にある場合のポイント
　　1　倍率方式による宅地の評価方法の基本
　　2　地積規模の大きな宅地の場合
10　地積規模の大きな土地が市街地農地等の場合のポイント
　　1　評価方法
　　2　宅地造成費控除について
11　地積規模の大きな土地が雑種地の場合のポイント
　　1　雑種地の評価方法
　　2　雑種地への「地積規模の大きな宅地の評価」の適用
12　地積規模の大きな宅地の評価の基本計算例
13　判定フローチャート及びチェックシート（平成29年10月3日付資産評価企画官情報第5号）、評価明細書
14　地積規模の大きな宅地の評価通達と併せて改正になった奥行価格補正率及び評価明細書



第3章　　評価事例（広大地評価・地積規模が大きな宅地比較）等
1　評価事例
1 奥行距離の長い土地／2 奥行距離が比較的短い土地／3 奥行距離が一般的な土地／4 不整形な土地／5 アパートの敷地／6 マンションの敷地／7 容積率300%（東京都特別区内）／8 容積率300%（東京都特別区外）／9 中小工場地区の土地／10 路線価地域の農地／11 倍率地域の農地／12 市街化調整区域の雑種地（開発可）／13 市街化調整区域の雑種地（開発不可）／14 がけ地を有する土地／15 セットバックが必要な土地／16 地積の大小による比較

2　改正前後比較（評価額の減少が予想されるケース、増加が予想されるケース）
　　1　評価額の減少が予想されるケース
　　2　評価額の増加が予想されるケース
　　3　改正後の評価基本通達で対応が困難なケース
3　重要性を増す評価単位
　　1　評価単位の重要性
　　2　評価単位の基本



第4章　　Q＆A　広大地評価のポイント整理と参考裁決・判決
1　広大地評価のポイント
Q1　広大地評価通達上の「その地域」、「標準的な宅地の地積」、「標準的使用」
Q2　著しく地積が広大な宅地の意義
Q3　戸建住宅適地かマンション適地か否かの判断
Q4　マンション適地と駅からの距離
Q5　広大地評価における公共公益的施設用地の意義と必要性
Q6　公共公益的施設（主に開設道路）の負担と対象地の奥行距離
Q7　広大地評価通達上の「中高層の集合住宅等」の範囲
Q8　戸建住宅が連たんする住宅街にあるファミリーレストラン等の敷地
Q9　容積率300％以上（マンション適地）の判断
Q10　評価対象地が無道路地である場合
Q11　広大地が高圧線下地である場合の考え方
Q12　市街化調整区域内の雑種地の広大地評価
Q13　都市計画道路予定地の区域内にある広大地の評価
Q14　広大地に土壌汚染がある場合
Q15　広大地に埋蔵文化財が埋まっている場合
Q16　位置指定道路に面している場合の広大地評価
Q17　広大地が売却された後にマンションが建設された場合や敷延で区画された場合
Q18　評価対象地を売却後、開発道路が敷設された場合の広大地評価の可否
Q19　開発許可が必要でない土地と広大地評価
2　参考裁決・判決一覧



第5章　　土地評価の個別論点
1　評価単位
　　1　市街化区域内の複数の地目の土地が隣接する場合（原則は別個）
　　2　市街化区域内の複数の地目の土地が隣接する場合（特例的に一体、但し宅地は別）
　　3　市街地農地と生産緑地が隣接する場合（別個に評価）
　　4　貸地上に借地権者の有する複数の建物があり他に賃貸されている場合
　　5　自宅、貸家の敷地及び農地が隣接している場合
　　6　自宅敷地と駐車場敷地が隣接している場合
　　7　農地の納税猶予を受ける部分と、売却する部分がある場合
　　8　建物を一括賃貸した場合の敷地の評価
　　9　相続後単独所有地と共有地が隣接している場合
2　貸家建付地の評価
　　1　財産評価基本通達での規定
　　2　参考となる裁決
　　3　上記事例の比較検討
　　4　その他参考事例（貸家建付地となる場合、ならない場合）
3　借地権の評価
《事例1》土地を評価する上での借地権の範囲
《事例2》借地権の有無
《事例3》親子間の土地の賃貸借と借地権
《事例4》　将来の契約更新が確実な賃借権が設定されている土地の評価
《事例5》　中古車展示場の敷地の評価
《事例6》　借地権認定課税の時期・底地買取時の価額
《事例7》　耕作権の目的となっている農地の評価（農地法施行前）
4　不整形地の評価
5　著しく利用価値の低い土地としての10％減額
6　株価評価（純資産価額評価）上の土地評価
　　1　課税時期前3年以内取得の土地建物等について
　　2　「土地の無償返還に関する届出書」を提出している場合の株式評価
7　タワーマンションの評価・評価通達6項関係