概要

相続税や贈与税の申告で必須の作業となるのが財産の評価。財産の中でもとりわけ評価額が高く、また評価方法が難しいのが土地の評価です。土地の評価額は納税額に大きな影響を及ぼすことから、税理士には、正しく評価し、適正な納税額を算出することが求められます。本書は、机上での通達解説はできるだけ省略して、文字どおりの実践的な作業内容を中心にした解説書。第１部では、評価作業の基本である資料収集・現地確認・役所調査について、不動産鑑定士としての経験を踏まえたノウハウを含めて解説します。第２部・第３部では、インターネットから誰でも無料でダウンロードできる製図ソフト「Jw_cad」を使用して、基本的な操作方法から、精度の高い補正率を求めるための作業手順と相続税の申告書にも添付可能な図面の作成方法について、実践的に解説していきます。Jw_cadを使いこなせるようになれば、経費をかけて図面作成を外注する必要もありません。この機会に是非、操作方法をマスターしましょう。

主要目次

第1部 土地評価に必要な資料収集・現地調査・役所調査Ⅰ 評価の必要性と問題点
Ⅱ 不動産評価の基本作業(基礎調査)
1 不動産の把握
(1) 依頼者からの聞き取り調査等
(2) 関係書類からの調査等
(3) 固定資産税の課税台帳(名寄帳)による調査
(4) 法務局での調査
2 資料の収集
(1) 登記事項証明書
実務のポイント 区分所有の場合の敷地権
実務のポイント 敷地利用権と敷地権
(2) 地図(公図等)
(3) 案内図(住宅地図等)
(4) 固定資産税評価証明書、固定資産税名寄帳
実務のポイント 固定資産税評価額と固定資産税の課税標準
(5) 実測図(地積測量図)
(6) 建物図面
(7) 路線価図及び評価倍率表
(8) 賃貸借契約書などの権利関係及び契約内容がわかる書類
(9) 各種の借地権、土地について税務署または国税局に提出した書類
・借地権の使用貸借に関する確認書
・借地権者の地位に変更がない旨の申出書
・土地の無償返還に関する届出書
(10) 農用地区域証明書、生産緑地の特例適用の農地等該当証明書
(11) 都市計画図、都市計画施設図
(12) 道路台帳平面図、道路境界確定図
(13) 建物の建築計画概要書
(14) 森林簿、森林計画図
3 現地の調査
(1) 現地調査において確認すべき事項及び留意する事項等
① 所在地の確認
実務のポイント 道路の状況が路線価図と異なる場合
② 隣接地との境界確認
③ 形状、規模、傾斜・段差の有無等の確認
実務のポイント 斜面の方位
④ 利用区分等の確認
⑤ 評価する土地等の概略測量
実務のポイント 現地調査に必要な物・便利な物
⑥ 接面する道路の幅員等の確認
実務のポイント 容積率の計算
実務のポイント 道路の境界
⑦ 所有権以外の権利の存否及びその内容の確認
⑧ 写真撮影
実務のポイント 現地調査での写真撮影方法
⑨ 建物等の確認
⑩ 近隣状況の把握
実務のポイント 余剰容積率の移転
(2) 現地の調査項目の一覧(チェックリスト)
4 その他の準備及び調査事項(役所調査等)
(1) 特定路線価の設定申請
・特定路線価設定申出書
(2) 個別評価の申請
・個別評価申出書
(3) 都市計画道路予定地、セットバックの必要な道路等の調査
実務のポイント 路線価が敷設されていても建築基準法の道路でない場合
(4) 借地権、区分地上権等の権利関係の調査
(5) 耕作権などの農地についての権利関係等の調査
(6) 役所調査のポイント
(7) 評価明細書、調整率表の準備
・土地及び土地の上に存する権利の評価明細書
・市街地農地等の評価明細書
・土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表
Ⅲ 調査結果の評価への反映
1 道路関連の調査によって把握した事項
(1) 道路種別
(2) 道路幅員
(3) セットバック
(4) 都市計画道路予定地
(5) 建築基準法上の道路
2 都市計画法等に関連する事項
(1) 市街化区域、市街化調整区域、非線引きの都市計画区域内
(2) 用途地域、容積率
(3) 評価対象地が都市計画公園などの都市施設に該当する場合
(4) 生産緑地
(5) 土地の利用や立木の伐採制限がある場合
(6) 土砂災害特別警戒区域内の宅地
(7) 土地区画整理事業施行中の宅地
3 現地状況の調査・その他の調査に関する事項
(1) その他の個別的要因・借地権など
(2) 配偶者居住権の設定されている宅地
・配偶者居住権等の評価明細書
(3) 定期借地権または定期借地権の設定されている宅地
(4) 高圧線下地や地下鉄の軌道敷きの場合
(5) 余剰容積率を移転している宅地又は余剰容積率の移転を受けている宅地
(6) 文化財建造物である家屋の敷地
(7) 土壌汚染
(8) 埋蔵文化財の包蔵地
4 土地の上に存する権利の評価方法(概要)の一覧表
5 土地の上に存する権利の目的となっている土地の評価方法(概要)の一覧表
・定期借地権等の評価明細書
6 (平成30年1月1日以降用)「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート
7 まとめ


第2部 Jw_cadの基本操作方法
Ⅰ Jw_cadのダウンロードと画面説明
1 Jw_cad(フリーソフト)のダウンロード
2 基本画面の説明
Ⅱ 基本操作
1 基本設定
(1) 用紙枠の表示
(2) m単位入力、マウスホイール
(3) 用紙サイズと縮尺の設定
(4) レイヤ、レイヤグループ
2 基本線を引く(水平・垂直、任意の線分)
(1) 線属性(線色、線種)、直線を引く
ミニ・テクニック スペースキーを使った切替え
(2) クロックメニューで中心点を拾う
(3) 複線、伸縮、消去
ミニ・テクニック 便利な両クリック操作
3 円・円弧を描く
(1) 円を描く
(2) 円の中心点を拾って線分を引く
(3) 円に中心線を引く
(4) 円周上の任意の点から線分を引く
ミニ・テクニック 線分を3等分にする
(5) 円弧を描く
4 文字入力・文字編集
(1) 文字入力
(2) 文字編集(文字の移動・複写)
5 距離、面積を測定する
6 寸法線を入れる
7 印刷する
8 保存する(上書き・新規)


第3部 Jw_cadを使った実践土地評価
Ⅰ 地積測量図のトレース
1 三角形の合同条件を使った三斜求積図のトレース
2 「多角形」ツールを使った三斜求積図のトレース
実務のポイント 三斜求積図をトレースする際の注意点
3 XY座標を使った地積測量図のトレース
ミニ知識 測地系とは
Ⅱ Jw_cadを使用した土地評価の実務
1 基礎問題
2 実践問題
実務のポイント 都市計画道路予定地の確認
3 傾斜度を測定するための図面の作成
ミニ知識 標高と海抜
ミニ・テクニック ハッチング
ミニ・テクニック 範囲選択による移動・複写・消去
4 地積測量図(実測図)がない場合の対応