概要

不動産貸付けは、土地や建物の有効活用をはじめ、都市部における事業廃業に伴う貸店舗への移行や相続税対策等として頻繁に行われており身近な事業のひとつとなっています。また、近年の企業活動のグローバル化による海外勤務や外国人の国内勤務の増加に伴い、日本国内の不動産の買付けや海外に所在する不動産の取得・買付け、また海外居住者による国内不動産の買付けが増加しており、不動産所得に関係する方々の裾野が益々広がる傾向にあります。本書は、税務実務に関する専門家をはじめ新たに不動産貸付けに関わりを持つ方々まで幅広く不動産所得をご理解頂けるよう、基本的な事柄から近年多く見受けられる最新の事例までを網羅しQ&A（195問）形式によりわかりやすく解説しています。

主要目次

第1章 所得税の基礎事項
1 所得税の仕組み
2 不動産所得の金額の計算
3 青色申告


第2章 納税地等

4 納税地
5 貸事務所を納税地とすることの可否
6 海外勤務にともない納税管理人を定めた場合の納税地
7 年の中途で出国する場合の確定申告


第3章 所得の帰属

8 未分割の相続財産から生ずる不動産所得の帰属者等
9 土地を無償で借り、駐車場経営を行っている場合の所得の帰属
10 土地信託から生ずる所得の帰属


第4章 収入金額

第1節 収入金額とその計算
11 損害を受けた事業用資産に係る受取保険金
12 過年分の支払利息の返還を受けた場合の処理
13 アパートの移転等の支出に充てるために受け取った交付金
14 建築工事の工期遅延違約金
15 不動産業者が販売目的の土地を一時的に貸し付けた場合の受取地代
16 土地信託による信託配当(賃貸方式の場合)
17 ゴルフ練習場施設の一括貸付けの対価
18 土砂捨場として農地を使用させることにより受ける補償金
19 保証金に経済的利益があるとして課税される場合
20 建物の賃貸に際して預った保証金に係る経済的利益
21 返還を要しない敷金等で課税の対象となる金額
22 自己所有地を通行させることを承諾したことの対価
23 借地権の一方的な放棄を受けた場合の利益
24 借地権の更改料
25 借地権の更新料としての借地の一部返還
26 海外の不動産貸付け(円換算)
27 海外の不動産貸付け(多通貨会計)
28 海外の不動産貸付け(為替差益)
29 仮受消費税等及び仮払消費税等の清算
30 消費税等の税込経理方式を採用している者が死亡した場合の消費税等の還付金の取扱い
第2節 収入金額の収入すべき時期
31 分割で受領する更新料の収入すべき時期
32 一括して支払を受ける架空送電線の補償金等の収入すべき時期
33 供託された家賃の収入すべき時期
34 前月末日を支払期とする不動産賃貸料の収入すべき時期
35 預り保証金から支払われる契約解約料の収入すべき時期
36 賃貸借契約解除に伴い支払われる解約料の収入すべき時期
37 消費税等の還付税額の収入すべき時期


第5章 必要経費

第1節 租税公課
38 廃業後追加決定があった事業税
39 納付すべき消費税等の必要経費算入時期
40 業務用資産に係る租税公課
41 相続により取得したアパートの相続登記費用等
42 相続により取得したアパートに係る固定資産税
第2節 支払利子
43 業務開始前の借入金の利子
44 業務用資産の取得のために要した借入金の利子
45 建替期間中の借入金の利子
46 経済的利益として課税された利息相当額
47 固定資産の建替えのために要した借入金の利子
48 譲渡した業務用資産に係る借入金の利子
49 廃業後に生じた借入金の利子
50 相続により引き継いだ借入金の利子
51 買換資産を借入金によって取得した場合の借入金の利子
52 借入金の一部を他に流用している場合の借入金の利子
第3節 訴訟費用等
53 賃貸不動産の明渡訴訟費用
54 不法占拠者を立ち退かせるために要した訴訟費用等
55 マンション建設に伴い支出した弁護士費用
56 物納のための立退料及び弁護士費用

第4節 支払保険料等
57 アパート取得に伴う借入金の担保として締結する生命保険契約の掛金
58 長期損害保険契約の保険料
59 賃借人に負担させた長期損害保険契約の保険料及び満期返戻金

第5節 減価償却資産
〔減価償却資産の範囲〕
60 マンションの敷地に樹木を植え付けた場合の費用
61 少額減価償却資産の判定単位
62 消費税等の経理処理の方法と少額減価償却資産の判定
63 贈与により取得した少額減価償却資産
64 駐車場の新設に伴い支出した整地費用等
65 一括償却資産の必要経費算入
66 相続があった場合の一括償却資産の必要経費算入
67 中小事業者の少額減価償却資産の取扱い

〔取得価額〕
68 保険金等で建築した事業用資産の取得価額
69 事業の用に供した後に値引きがあった場合の取得価額
70 土地付で購入した建物の取得価額
71 落成式の費用
72 業務用不動産の取得に際して支出した仲介手数料
73 親族間で低額譲渡をした場合の取得価額
74 外貨建てによる減価償却資産の取得価額

〔耐用年数〕
75 緑化施設の耐用年数
76 2以上の目的に使用されている建物の耐用年数
77 賃借建物にした造作の耐用年数
78 建物と区分することが困難な附属設備の耐用年数
79 中古資産を取得した場合の耐用年数の見積り(簡便法)
80 中古資産に多額な資本的支出を行った場合の耐用年数
81 有刺鉄線の耐用年数
82 ソーラーシステムの耐用年数
83 減価償却資産(金属造)の耐用年数の判定
84 中古住宅取得後、居住期間がある場合の耐用年数

〔償却の方法〕
85 減価償却方法の変遷
86 法人成りした場合の償却方法

〔減価償却費の計算〕
87 資本的支出があった場合の減価償却費の計算
88 耐用年数の全部を経過している減価償却資産について資本的支出をした場合の減価償却費の計算
89 相続等により取得した建物の減価償却
90 減価償却の始期
91 建築中の建物の減価償却
92 非業務用資産を業務の用に供した場合の減価償却費の計算
93 不動産所得に係る割増償却制度の改正
94 被災代替資産等の特別償却の特例(特定非常災害に起因するもの)
95 被災代替資産等の特別償却(東日本大震災に起因するもの)
96 割増償却額の経費計上

第6節 繰延資産
97 公共下水道の受益者負担金
98 業務開始前に支出した地代
99 開業費等の任意償却
100 信用保証協会に対して支払う保証料
101 少額繰延資産の判断単位

第7節 資産損失
102 火災にあった店舗の損失の計算
103 地盤沈下した土地の地盛り費用
104 建築後使用されたことのない建物の取壊し損失
105 マンション建築のために取り壊した居住用建物の損失
106 共有の賃貸用建物の資産損失の取扱い
107 一括貸付けの賃貸用建物の資産損失の取扱い
108 事業的規模の建物を取り壊し業務的規模の建物に建て替えた場合の資産損失の取扱い
109 損失額を上回る保険金の受取り
110 未回収となった家賃収入
111 土地とともに取得した建物の取壊し費用等

第8節 修繕費及び資本的支出
112 資本的支出と修繕費の区分
113 少額又は周期の短い修繕等費用
114 ビルの壁の改修費用
115 災害等の場合の原状回復費用の特例
116 建物の移築費用
117 形式基準による買換資産の修繕費の判定
118 区分所有するマンションを修繕した場合の少額修繕費の判定

第9節 青色事業専従者給与(事業専従者控除)
119 親族に支払う給与の取扱い
120 年の中途で事業に従事できなくなった場合の青色事業専従者と扶養控除
121 年の中途で結婚する場合の青色事業専従者と配偶者控除
122 年の中途で就職する場合の青色事業専従者
123 不動産所得と事業所得がある場合の事業専従者控除
124 共有建物の貸付けに係る事業専従者控除
125 青色事業専従者給与が事業主の所得を上回る場合
126 青色事業専従者給与の未払金の取扱い
127 事業に従事していない期間に係る青色事業専従者給与
128 青色事業専従者給与の自己否認
129 賃貸用土地の規模と青色事業専従者給与
130 青色事業専従者が支払うべき社会保険料を事業主が支払った場合
131 非居住者が支払う青色事業専従者給与

第10節 青色申告特別控除
132 青色申告特別控除制度の内容
133 現金主義と青色申告特別控除
134 現金主義から発生主義に変更した場合の青色申告特別控除
135 事業規模でない不動産の貸付け
136 青色申告特別控除と確定申告の要否

第11節 その他
137 マンション建設に伴い支払った補償金等
138 マンション建築主が負担する文化財発掘費用
139 賃貸用マンション建築計画を中断している期間に係る土地の費用
140 ビルを新築するために地主に支払う承諾料
141 賃貸用建物の建築(取得)に係る諸費用(一覧表)
142 延焼により賃借人に支払った見舞金
143 建築を取りやめた建物の設計料
144 固定資産の売買契約を解除した場合に支出する違約金
145 賃借人の立退きに際して返還を要しない保証金を返還した場合
146 立退料、建物の取壊し費用の取扱い
147 立退料を支払って土地の返還を受けた場合
148 賃貸を止めたアパートの必要経費
149 資産に係る控除対象外消費税額
150 数年分の使用料を一括受領した場合の必要経費の額
151 供託されていた過去の年分の使用料を一括受領した場合の必要経費の額
152 不動産を無償で貸している場合の維持管理費等
153 貸倒引当金と債権償却特別勘定
154 任意組合による不動産所得の計算


第6章 損益通算

155 自己の別荘の貸付けによる不動産所得の損失と損益通算
156 被災事業用資産の損失がある場合の損益通算
157 国外の資産(新築建物)から生じる不動産所得の損失と損益通算
158 不動産所得に係る損益通算の特例制度の内容
159 不動産所得に係る損益通算の特例(土地と建物を一括して借入金で取得した場合)
160 不動産所得に係る損益通算の特例(不動産所得を生ずべき業務の用とそれ以外の用とに併用する建物とともに土地を取得した場合)
161 不動産所得に係る損益通算の特例(2年目以降の土地部分の利子)
162 不動産所得に係る損益通算の特例と消費税等の経理処理
163 国外中古建物から生じる不動産所得の損失と損益通算の概要
164 国外中古建物から生じる不動産所得の損失と損益通算の計算例
165 損益通算が認められない国外中古建物
166 国外中古建物の不動産に共通する必要経費がある場合の配分方法
167 「国外不動産所得の損失の金額」がある資産の譲渡の取得費
168 特定組合員の不動産所得に係る損益通算等の特例
169 特定組合員に該当するか否かの判定
170 不動産所得に係る損益通算の特例と特定組合員の不動産所得に係る損益通算等の特例の適用関係
171 有限責任事業組合の事業に係る組合員の事業所得等の所得計算の特例
172 有限責任事業組合の事業に係る組合員の事業所得等の所得計算の特例と不動産所得に係る損益通算の特例の適用関係


第7章 純損失等の繰越控除

173 任意の年分から繰越控除することの可否
174 青色申告者の純損失の繰越控除
175 非居住者期間の純損失の繰越控除
176 白色申告者の純損失の繰越控除
177 シロアリにより事業用資産に損害が発生した場合の繰越控除


第8章 税額計算の特例

178 平均課税の対象となる臨時所得の範囲
179 臨時所得の平均課税の計算
180 平均課税の計算例
181 臨時所得の必要経費の計算
182 臨時所得に該当するかどうかを判断する場合の「使用料年額」の意義
183 海外の不動産貸付け(外国税額控除)


第9章 消費税関係

184 消費税の税額計算の仕組み
185 事業者免税点制度及び簡易課税選択の制限
186 簡易課税制度選択不適用届出書の提出の意味合い
187 確定申告書に添付する明細書
188 3万円未満の課税仕入れに係る帳簿及び請求書等の保存
189 2以上の業務を行っている場合の消費税等の経理処理の選択適用
190 同一業務に係る消費税等の経理処理の選択適用
191 住宅の貸付けの状況による課税・非課税の判定
192 駐車場貸付けと消費税
193 住宅の貸付けと駐車場の貸付け
194 店舗用と住宅用の賃貸マンションの建築に係る仕入税額控除
195 適格請求書等保存方式(インボイス制度)の概要


〔参考〕

○各種届出書・申請書の提出期限一覧表
○耐用年数表