概要

土地評価の中でも特に判断に迷うとされる市街地農地や宅地化困難な市街地山林、地積規模の大きな宅地、利用価値の劣る宅地の評価や雑種地等の評価など、市街地周辺土地の評価について図表や判例を織り交ぜながらＱ&Ａ形式で分かりやすく解説した土地評価に携わる実務家必携の解説書。好評を博した前版から5年、設問を大幅に増やすなど内容を刷新した新訂版。利用価値の劣る宅地評価の事例など、新章を設けて詳解。

主要目次

土地等の評価の基本
問1 地目の判定(原則)
問2 登記事項証明書の地目と現況が一致しない場合の地目の判定
問3 登記事項証明書の地目は宅地であるが建物が建っていない土地
問4 採草放牧地の地目の判定
問5 複数の地目で構成されている土地を一体として評価する場合
問6 ゴルフ練習場用敷地の地目の判定
問7 スーパーマーケットの敷地として利用されている土地の地目の判定(1)
問8 スーパーマーケットの敷地として利用されている土地の地目の判定(2)
問9 土地の評価区分
問10 共同住宅と駐車場の評価単位
問11 宅地比準方式で評価する市街地農地等の評価単位
問12 宅地比準方式で評価する市街地農地等の評価単位の具体例
問13 地目区分に応じた評価単位の基本的な考え方
問14 宅地の評価単位
問15 所有する宅地を自ら居住用と事業用に使用している場合
問16 使用貸借により貸し付けている場合の評価単位
問17 使用貸借により借り受けている場合の評価単位
問18 所有する宅地の一部について普通借地権等が設定されており、他の部分を自己が使用している場合
問19 普通借地権等の目的となっている宅地を評価する場合
問20 所有する宅地に貸家が数棟ある場合
問21 2以上の者から隣接している土地を借りて、これを一体として利用している場合
問22 「土地の無償返還に関する届出書」の提出がある場合
問23 使用貸借により複数貸付けている土地の評価単位
問24 共同ビルの敷地の用に供されている宅地の場合
問25 複数の貸家がある場合の評価単位
問26 不合理分割の考え方
問27 不合理分割の具体例
問28 不合理分割における評価額の計算
問29 一体利用されている土地と遺産取得者課税
問30 相続した土地の一部を物納した場合の評価単位
問31 配偶者居住権が設定された2筆の土地の評価単位
問32 自己の所有地に介在する赤道、青道(1)
問33 自己の所有地に介在する赤道、青道(2)
問34 調整池の評価単位
問35 公簿面積と実測面積
問36 公図について
問37 山林の地積
問38 地積増又は地積減が生じた場合の倍率方式の計算
問39 相続税の申告後に地積の増減が明らかになるケース
問40 土地の分筆が行われた場合の残地の地積
問41 土地の評価方式(路線価方式と倍率方式)
問42 路線価方式の計算(路線価)
問43 角地加算の対象とすべき角地について
問44 角地加算の具体例
問45 倍率方式の計算に当たっての留意事項
問46 固定資産税評価額が付されていない土地を倍率方式で計算する場合
問47 宅地比準方式の計算
問48 特定路線価に基づく評価
問49 特定路線価を設定するケース
問50 特定路線価が付された私道
問51 建築基準法の道路に該当しない私道に特定路線価を設定すべきか


宅地の評価

問52 貸ビルの敷地にある駐車場の敷地の評価
問53 貸ビルの敷地に入居者以外の駐車場がある場合
問54 ゴルフ練習場として貸し付けている建物の敷地の範囲
問55 賃貸する目的で建築中の家屋の敷地
問56 建物の所有割合と敷地所有割合が異なる場合
問57 貸家建付地内の私道の評価
問58 分家住宅の宅地の評価
問59 特別緑地保全地区内にある宅地の評価
問60 土地区画整理事業とは
問61 仮換地の指定があった場合の宅地の評価
問62 土地区画整理事業施行中の土地の路線図等への表示
問63 仮換地の指定があるものの従前宅地の価額により評価する場合
問64 土地区画整理事業の施行区域内における建築制限について
問65 清算金を交付又は徴収されることとなる場合
問66 土地区画整理事業に伴う清算金に対する譲渡所得課税
問67 個別評価申出書の提出について
問68 土砂災害防止法に基づき指定された区域の土地
問69 土砂災害特別警戒区域の減額計算
問70 倍率地域に所在する特別警戒区域内の宅地の評価
問71 特別警戒区域補正率の市街地農地等への適用
問72 がけ地等を有する宅地の評価
問73 がけ地補正率と特別警戒区域補正率の適用
問74 騒音により利用価値が著しく低下している土地
問75 接面する道路と高低差があっても10%の減額が認められないケース
問76 歩道橋が設置されていることによる10%の減価が認められた事例
問77 歩道橋により間口が狭くなるからといって10%の減価は認められなかったケース
問78 利用価値が著しく劣る要因が2つ以上ある場合
問79 近隣に墓地がある場合、更正の請求により10%の評価減ができるか
問80 周知の埋蔵文化財包蔵地内の土地の10%評価減は可能か
問81 埋蔵文化財の発掘調査費用等相当額を減額できるか


地積規模の大きな宅地の評価

問82 廃止された広大地評価について
問83 旧広大地通達の改正の趣旨
問84 地積規模の大きな宅地の要件等
問85 地積規模の大きな宅地の評価の計算方法
問86 規模格差補正率の根拠
問87 三大都市圏とは
問88 土地の面積以外の要件
問89 旧広大地通達と地積規模の大きな宅地の評価の相違点
問90 共有地の場合の面積要件の判定
問91 評価単位の判定(1) 貸家、自宅及び駐車場
問92 評価単位の判定(2) 生産緑地、畑及び駐車場
問93 評価単位の判定(3) 共同住宅、駐車場及び集会所
問94 評価単位の判定(4) ガソリンスタンド、パチンコ店及びボウリング場
問95 評価対象地が倍率地域に所在している場合の地積規模の大きな宅地の評価の計算
問96 市街化調整区域に所在する土地
問97 市街化調整区域に所在する土地の例外
問98 都市計画法第34条第10号及び第11号の規定の区域であっても適用が認められない場合
問99 都市計画法第34条第14号に基づき開発行為が可能なケース
問100 逆線引きにより市街化調整区域に編入された宅地
問101 非線引き区域及び都市計画区域外に所在する場合
問102 工業専用地域に所在する土地
問103 工業専用地域とそれ以外の用途地域に属している場合
問104 指定容積率が400%(東京都の特別区内においては300%)以上の地域に所在する土地
問105 マンション等の敷地
問106 郊外の幹線道路沿いの土地
問107 指定容積率と基準容積率
問108 異なる指定容積率の地域に属している場合
問109 地区区分が「普通商業・併用住宅地区」及び「普通住宅地区」以外の土地
問110 正面路線価が2つ以上の地区にわたる場合
問111 地区区分
問112 倍率地域に所在する大規模工場用地
問113 地積規模の大きな宅地の評価の適用の任意性
問114 宅地以外の土地への地積規模の大きな宅地の評価の適用
問115 生産緑地と地積規模の大きな宅地の評価


農地の評価

問116 農地の定義
問117 純農地の評価単位
問118 純農地の評価方法
問119 市街地農地の評価単位
問120 市街地農地の評価単位の具体例
問121 生産緑地の指定を受けている場合の市街地農地の評価単位
問122 市街地周辺農地等の評価単位
問123 農地の評価上の区分
問124 農地法、都市計画法及び農振法との関係
問125 農地転用の手続
問126 農地の転用許可を受けた農地
問127 純農地及び中間農地の評価方法
問128 固定資産税評価額の評価替え
問129 固定資産税評価額の時点修正
問130 基準年度以降地目の変更等があった場合
問131 現況に応じた固定資産税評価額が付されていない場合
問132 固定資産税評価額に不服がある場合
問133 市街地農地の評価方法
問134 市街地農地(宅地であるとした場合の価額の算定)
問135 平坦地の宅地造成費の計算
問136 傾斜地の宅地造成費の計算
問137 宅地造成費の算定に当たっての留意事項
問138 市街地周辺農地の評価方法
問139 路線価地域内の農地の評価
問140 倍率地域内の市街地農地の評価
問141 市街地農地等が路線価地域にある場合の地積規模の大きな宅地の評価
問142 市街地農地が倍率地域にある場合の地積規模の大きな宅地の評価の計算
問143 倍率地域にある市街地農地の評価通達20-2の計算
問144 宅地への転用が見込めない市街地農地
問145 宅地化困難な市街地農地の具体例
問146 市街化調整区域内の農業施設用地の価額
問147 農業施設用地の評価の計算例
問148 宅地並みの水準で取引されている農業施設用地の評価
問149 生産緑地の概要
問150 生産緑地地区の指定を受けた場合のメリットとデメリット
問151 生産緑地の評価
問152 生産緑地の買取りの申出ができる土地とできない土地での評価の違いの理由
問153 農地以外の土地が生産緑地の対象となるか否か
問154 特定生産緑地の評価
問155 主たる従事者が死亡した場合の生産緑地の評価
問156 生産緑地と地積規模の大きな宅地の評価
問157 耕作権又は永小作権が設定されている農地
問158 耕作権又は永小作権の評価
問159 耕作権の目的となっている生産緑地の評価
問160 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている市街地農地の評価
問161 純農地又は中間農地に区分地上権に準ずる地役権が設定されている場合の評価
問162 農地の上に権利が競合している場合のその目的となっている農地(承役地)の評価
問163 農地の上に権利が競合している場合の当該権利の評価
問164 市民農園として貸し付けられている土地の評価
問165 特定市民農園として貸し付けている土地
問166 農業経営基盤強化促進法により貸し付けられた農地
問167 農地中間管理機構に賃貸借により貸し付けられている農地の評価
問168 認定事業計画に基づき設定した賃借権
問169 10年以上の期間の定めがある賃貸借により貸し付けられている農地の評価
問170 特別緑地保全地区内にある農地等の評価


山林の評価

問171 山林の評価単位
問172 山林と立木
問173 山林の評価区分
問174 山林の評価方式
問175 市街地山林(宅地であるとした場合の価額の算定)
問176 路線価地域の市街地山林の評価
問177 倍率地域の市街地山林の評価
問178 市街地山林が路線価地域にある場合の地積規模の大きな宅地の評価
問179 市街地山林が倍率地域にある場合の地積規模の大きな宅地の評価
問180 宅地への転用が見込めない市街地山林
問181 宅地への転用が見込まれない場合の判断基準
問182 宅地造成費の見積り
問183 宅地化困難な市街地山林の計算例
問184 宅地化困難な市街地農地等の評価通達49なお書きへの準用
問185 森林法などにより伐採制限を受けている山林の斟酌
問186 森林法以外の根拠法と控除割合
問187 伐採制限のある保安林等が存する山林の評価の計算例
問188 特別緑地保全地区内の山林の評価
問189 管理協定に基づいて貸し付けられている土地
問190 風景地保護協定が締結されている土地の評価
問191 賃借権が設定されている場合の山林の評価
問192 区分地上権が設定されている山林の評価
問193 山林に設定されている区分地上権に準ずる地役権の斟酌
問194 山林の上に権利が競合している場合のその目的となっている山林の評価
問195 山林の上に権利が競合している場合の当該権利の評価
問196 分収林契約に基づいて貸し付けられている山林の評価
問197 分収林契約に基づき設定された地上権等の評価


占用権の評価

問198 相続税の対象となる占用権の種類
問199 占用権として課税の対象となるもの
問200 占用権を課税の対象とする理由
問201 地下街の占用権のうち課税対象にならないもの
問202 占用権の評価方法
問203 国税局で占用権の割合を定めている場合
問204 占用権の目的となっている土地の価額
問205 地下街に歩行者専用道路がある場合
問206 占用権の目的となっている土地の具体的な評価計算例
問207 占用の許可に基づき所有する地下街又は家屋を賃貸している場合の占用権の評価
問208 地下街が道路及び鉄道事業者所有地にかかる場合の評価


雑種地の評価

問209 雑種地に係る評価通達の規定
問210 雑種地の評価単位(原則)
問211 市街化区域内にある雑種地の評価単位
問212 地目の異なる土地を一団の土地として評価する場合
問213 雑種地の評価方法
問214 路線価地域内にある雑種地の評価
問215 近傍宅地の固定資産税評価額の求め方
問216 倍率地域にある宅地と状況が類似している雑種地の評価
問217 市街化調整区域の雑種地(近傍地比準方式)
問218 都市計画法第34条第11号の条例指定区域
問219 市街化調整区域であっても建物等の建築が可能なケース(条例指定区域を除く)
問220 市街化調整区域内にある雑種地の評価の計算例
問221 比準すべき土地の判定(宅地)
問222 山林に介在する雑種地
問223 農業振興地域内の農用地区域内にある雑種地
問224 ゴルフ場用地の評価
問225 ゴルフ場用地の評価(宅地であるとした場合の価額による計算)
問226 ゴルフ場用地が倍率地域にある場合の評価
問227 ショートゴルフ場用地の評価
問228 大工場地区にあるゴルフ場用地
問229 遊園地等の評価
問230 路線価地域内にある地積規模の大きな雑種地
問231 市街化調整区域内の雑種地に対する評価通達20-2の適用(条例指定区域)
問232 市街化調整区域内の雑種地に対する評価通達20-2の適用(2)
問233 急傾斜地崩壊防止施設からの排水路の敷地の用に供されている土地
問234 文化財構築物の敷地の土地
問235 神社の社殿の敷地の用に供されていた土地
問236 景観重要建造物である家屋及びその敷地の評価
問237 歴史的風致形成建造物である家屋及びその敷地の評価
問238 鉄道又は軌道の用に供されている土地
問239 雑種地に係る賃借権の評価
問240 雑種地に係る賃借権の評価の計算例(1)
問241 雑種地に係る賃借権の評価の計算例(2)
問242 地上権又は賃借権の目的となっている雑種地の評価
問243 貸地の評価に当たり賃借権の残存期間に応ずる割合が定められている理由
問244 賃借権が設定されている雑種地の計算例
問245 青空駐車場の敷地の評価
問246 貸駐車場として貸付けている土地の評価
問247 太陽光発電装置(ソーラーシステム)の設置を目的とした賃借権の評価
問248 相当の地代を支払って借りている土地の賃借権
問249 複数の地目の土地を一体利用している貸宅地等の評価
問250 ゴルフ場用地として貸し付けられている土地の評価
問251 ゴルフ場として貸し付けられている場合の土地の評価の具体例
問252 構築物の借家人の敷地に対する権利
問253 都市公園の用地として貸し付けられている土地
問254 市民緑地の用地として契約している土地
問255 沖縄県にある公用地の評価
問256 沖縄県内の公用地の評価(1)
問257 沖縄県内の公用地の評価(2)
問258 公用地の上に存する権利の評価


鉱泉地の評価

問259 温泉に係る各種権利
問260 平成12年の改正前の鉱泉地の評価
問261 固定資産税評価額が付されていない鉱泉地の評価
問262 鉱泉地の評価方法
問263 営業用の鉱泉地の具体的な計算方法
問264 観覧用鉱泉地の評価方法
問265 枯渇鉱泉地の評価方法
問266 温泉権が設定されている鉱泉地の評価
問267 引湯権の設定されている鉱泉地・温泉権の評価
問268 別荘、リゾートマンション等に係る引湯権の評価

参考付録
■?財産評価基本通達(抜粋)
■?平成29年10月3日付資産評価企画官情報第5号「財産評価基本通達の一部改正について」通達等のあらましについて(地積規模の大きな宅地の評価)
■?平成16年7月5日付資産評価企画官情報第3号「土壌汚染地の評価等の考え方について」