概要

土地建物等の譲渡所得を中心に譲渡所得の計算方法や課税の特例、申告の仕方等について、最新の法令・通達(令和5年12月現在)によって解説。納税者の方々が自分で確定申告ができるように申告書記載例を多数収録し、公共事業に伴う収用等の際の事前協議の方法を詳解。

主要目次

第１章　譲渡所得の範囲
第１節　譲渡所得として課税されるもの
１　資産の譲渡による所得
２　特定の借地権や地役権の設定に伴って受け取る権利金などの所得
３　契約などにより資産が消滅することに伴って受け取る補償金などの所得
第２節　資産の譲渡による所得で譲渡所得以外の所得として課税されるもの
１　たな卸資産等の譲渡による所得
２　営利を目的として継続的に行われる資産の譲渡による所得
３　立木の譲渡による所得
第３節　譲渡所得で所得税が課税されないもの
１　生活用動産の譲渡による所得
２　強制換価手続等による資産の譲渡による所得
３　一定の有価証券の譲渡による所得
４　資産を国や地方公共団体に寄附した場合や資産を公益法人等に寄附し国税庁長官の承認を受けた場合の所得
５　重要文化財を国や地方公共団体に譲渡した場合の所得
６　相続税を納めるために資産を物納した場合の所得
７　債務処理計画に基づき資産を贈与した場合の課税の特例

第２章　譲渡所得に対する課税方法

第１節　分離課税と総合課税
１　分離課税となる譲渡所得
２　総合課税となる譲渡所得
第２節　長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分
１　譲渡所得の区分
２　資産の「取得の日」と「譲渡の日」

第３章　譲渡所得の金額の計算

第１節　譲渡所得の金額の計算方法
１　譲渡損益の計算
２　所得金額の計算
第２節　収入金額
１　収入金額の確定
２　収入金額の計上時期
３　一の譲渡契約によって二以上の資産を譲渡した場合の収入金額のあん分
４　借地権等を消滅させた後に土地を譲渡した場合等の収入金額の区分
５　底地を取得した後に土地を譲渡した場合等の収入金額の区分
第３節　取得費
１　取得費の原則
２　土地建物等の概算取得費の特例
３　昭和27年以前に取得した総合課税の対象となる資産の取得費の特例
４　贈与・相続・遺贈によって取得した資産の取得費
５　配偶者居住権等に係る取得費
６　時価の２分の１未満の価額により取得した資産の取得費
７　交換・買換えなどの課税の繰延べの特例の適用を受けて取得した資産の取得費
８　資産の譲渡とみなされる借地権の設定等をした場合の取得費
９　相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の特例
10　国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例の適用を受けた国外中古建物を譲渡した場合の取得費
第４節　譲渡費用
１　譲渡費用の範囲
２　譲渡費用の配分

第４章　土地建物等を譲渡した場合の譲渡所得の税額の計算方法

第１節　長期譲渡所得の場合
１　一般の場合の長期譲渡所得の税額計算
２　優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
３　居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
第２節　短期譲渡所得の場合
１　一般の場合の短期譲渡所得の税額の計算
２　特定の場合の短期譲渡所得の税率の特例
第３節　譲渡所得の区分と税率

第５章　土地建物等以外の資産を譲渡した場合の譲渡所得等

第１節　申告分離課税の対象となる株式等の譲渡による所得
１　株式等に係る譲渡所得等の申告分離課税制度
２　上場株式等を譲渡した場合等の各種制度
（1）　上場株式等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除
（2）　特定口座に関する特例
（3）　特定管理株式等が価値を失った場合の株式等に係る譲渡所得等の課税の特例
３　国内に恒久的施設を有しない非居住者の株式等の譲渡に係る国内源泉所得に対する課税
４　特定の取締役等が受ける新株予約権の行使による株式の取得に係る経済的利益の非課税等（ストック・オプション税制）
５　特定新規中小企業者がその設立の際に発行した株式の取得に要した金額の控除等
６　特定中小会社が発行した株式に係る譲渡損失の繰越控除等及び譲渡所得等の課税の特例（エンジェル税制）
７　株式等を対価とする株式の譲渡に係る譲渡所得等の課税の特例
８　非課税口座内の少額上場株式等に係る配当所得及び譲渡所得等の非課税措置（NISA）
９　未成年者口座内の少額上場株式等に係る配当所得及び譲渡所得等の非課税措置（ジュニアNISA）
10　株式交換等に係る譲渡所得等の特例
11　貸付信託の受益権等の譲渡等による所得の課税の特例
第２節　総合課税の対象となる有価証券の譲渡による所得
１　ゴルフ場等の施設利用権の譲渡に類似する有価証券の譲渡
２　有価証券先物取引
３　発行法人から与えられた新株予約権等をその発行法人に譲渡した場合
第３節　総合課税となる譲渡所得の計算方法

第６章　収用等の場合の課税の特例

第１節　特例の種類
第２節　収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例（措置法第33条関係）
１　特例のあらまし
２　収用等による譲渡の範囲
３　代行買収
４　収用等又は換地処分等があった日
５　特例の対象となる補償金等
６　代替資産
７　特例の内容
８　申告等の手続
第３節　交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例（措置法第33条の２関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用される範囲
３　同種の資産の範囲
４　代替資産の取得期限の延長の特例
５　特例の内容
６　申告等の手続
第４節　換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例（措置法第33条の３関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用される範囲
３　特例適用上の留意点
４　申告等の手続
第５節　収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除（措置法第33条の４関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　収用等の場合の課税の繰延べの特例と収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除の関係
４　収用交換等により譲渡した資産のうちに土地建物等、土地建物等以外の資産及び立木がある場合の「5,000万円の特別控除」の適用順序
５　６か月の判定の特則
６　一の収用交換等に係る事業の特則
７　申告等の手続

第７章　特定事業の用地買収等の場合の譲渡所得の特別控除

第１節　特例の種類
第２節　特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除（措置法第34条関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　特定土地区画整理事業等のために買い取られた場合
４　代行買収
５　申告等の手続
第３節　特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除（措置法第34条の２関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　特定住宅地造成事業等のために買い取られた場合
４　代行買収
５　収用対償地として買い取られる場合の特別の契約方式等
６　特例適用上の留意点
７　申告等の手続
第４節　農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除（措置法第34条の３関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　農地保有の合理化等のための譲渡
４　申告等の手続

第８章　居住用財産を譲渡した場合の課税の特例

第１節　居住用財産の譲渡所得の特別控除（措置法第35条第１項関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　特例の内容
４　申告等の手続
５　申告に当たっての注意点
第２節　被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除（措置法第35条第３項関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　特例の適用が受けられない場合
４　この特例の対象となる譲渡の対価の額と適用前譲渡又は適用後譲渡の対価の額との合計額が１億円を超える場合のこの特例の不適用
５　特例の内容
６　申告等の手続
７　通知義務
８　修正申告
第３節　特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措置法第36条の２関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　他の居住用財産を譲渡した場合の課税の特例との関係
４　課税長期譲渡所得金額の計算
５　買換資産の取得価額（引継価額）の計算
６　申告等の手続
７　更正の請求と修正申告
８　申告に当たっての注意点
第４節　特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措置法第36条の５関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　特例の内容、申告等の手続及び申告に当たっての注意点
第５節　居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措置法第41条の５関係）
１　特例のあらまし
２　居住用財産の譲渡損失の金額
３　買換資産の取得
４　所得控除の判定
５　申告等の手続
６　修正申告等
第６節　特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措置法第41条の５の２関係）
１　特例のあらまし
２　特定居住用財産の譲渡損失の金額
３　所得控除の判定
４　申告等の手続

第９章　事業用資産を譲渡した場合の課税の特例

第１節　特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例（措置法第37条関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　特例の内容
４　申告等の手続
５　申告に当たっての注意点
第２節　特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例（措置法第37条の４関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　特例の内容、申告等の手続及び申告に当たっての注意点
４　所得税法第58条の固定資産の交換の特例と特定の事業用資産の交換の特例との相違点

第10章　その他の場合の課税の特例

第１節　固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例（所得税法第58条関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　特例の内容
４　申告等の手続
５　申告に当たっての注意点
第２節　資産の譲渡代金が回収不能となった場合の課税の特例（所得税法第64条第１項関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　特例の内容
４　適用に当たっての注意点
第３節　保証債務を履行するために資産を譲渡した場合の課税の特例（所得税法第64条第２項関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　特例の内容
４　申告等の手続
５　申告に当たっての注意点
第４節　特定期間に取得をした土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（措置法第35条の２関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　特例の内容
４　申告等の手続
第５節　低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除（措置法第35条の３関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　特例の内容
４　申告等の手続
第６節　既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例（措置法第37条の５関係）
１　特例のあらまし
２　特定民間再開発事業の施行により建築された中高層耐火建築物を取得した場合の買換えの特例
３　特別な事情により特定民間再開発事業の施行地区外に居住用財産を取得した場合の税率の特例
４　中高層耐火共同住宅の建設のための買換えの特例
５　既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための交換の特例
第７節　特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例（措置法第37条の６関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　清算金を取得した場合の800万円特別控除
４　特例の内容
５　申告等の手続
第８節　特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例（措置法第37条の８関係）
１　特例のあらまし
２　特例の要件
３　特例の内容
４　申告の手続等
第９節　債務処理計画に基づき資産を贈与した場合の課税の特例（措置法第40条の３の２関係）
１　特例のあらまし
２　特例の適用要件
３　申告等の手続

第11章　譲渡所得の特別控除額の累積限度額

第12章　公益法人等に対して財産を寄附した場合の譲渡所得の課税の特例　　　　　

第１節　特例の内容
１　公益を目的とする事業を行う法人
２　遺贈と同様に取り扱う場合
３　人格のない社団等に対する贈与等があった場合
４　実質上法人の所有と認められる場合
第２節　承認の要件
１　贈与又は遺贈のあった日の意義
２　法令に違反する贈与等
３　公益の増進に著しく寄与するかどうかの判定
４　公益目的事業の用に直接供されるかどうかの判定
５　公益法人等の福利厚生施設等として使用される場合
６　寄附を受けた財産に代わるべき財産として認められる場合
７　財産を譲渡することについてやむを得ない理由として認められる場合
８　譲渡の収入金額による代替資産の取得の範囲
９　２年以内に公益目的事業の用に供される見込みであるかどうかの判定
10　相続税等の負担の不当減少の判定基準
11　博物館等を運営する独立行政法人等に対する有形文化財の寄附についての自動承認
12　国立大学法人等、公益社団法人、公益財団法人、一定の学校法人、社会福祉法人又は認定特定非営利活動法人等に対して財産の贈与等があった場合の承認手続の特例
第３節　承認を受けるための手続
第４節　国税庁長官の承認等の通知
１　非課税承認若しくは不承認又は非課税承認の取消しに関する通知
２　承認等の判定の時期等
第５節　承認申請に当たっての注意点
第６節　措置法第40条に規定する非課税承認継続の特例
１　公益法人等が買換資産を取得する場合の非課税承認継続の特例
２　買換資産を特定管理方法により管理する場合における非課税承認継続の特例
３　公益法人等が合併する場合の非課税承認継続の特例
４　公益法人等が解散する場合の非課税承認継続の特例
５　公益法人等が公益認定の取消し処分を受けた場合の非課税承認継続の特例
６　特定一般法人が公益目的支出計画に基づき他の公益法人等へ財産等を贈与する場合の非課税承認継続の特例
７　幼稚園等を設置する公益法人等が幼保連携型認定こども園を設置するために他の公益法人等へ財産等を贈与する場合の非課税承認継続の特例
８　公益法人等から合併等により資産の移転等を受けた場合（受贈法人等が合併等による資産の移転につき届出等をしなかった場合に限る。）の非課税承認継続の特例
９　公益法人等の有する資産が特定贈与等に係る財産等であることの確認制度
第７節　特定贈与等を受けた公益法人等による書類の提出義務
１　特定一般法人が公益認定を受けた場合の書類の提出
２　公益法人等が公益認定の取消しの処分を受けた場合の書類の提出
第８節　承認申請書等の書き方
第９節　非課税制度継続特例等の届出様式等

第13章　譲渡所得等の課税の特例の適用に関する事前協議等

第１節　事前協議の目的
第２節　事前協議の対象となる公共事業等
１　租税特別措置法第２章第４節第４款（収用等の場合の譲渡所得の特別控除等）に規定する事業
２　租税特別措置法第２章第４節第５款（特定事業の用地買収等の場合の譲渡所得の特別控除）に規定する事業
第３節　事前協議の時期
第４節　事前協議先
１　国税庁において事前協議を行うこととされている事業
２　国税局において事前協議を行うこととされている事業
３　税務署において事前協議を行うこととされている事業
第５節　事前協議の方法
１　事前協議の申出
２　協議結果の事業施行者への通知
第６節　土地収用法第３条各号の一に掲げるものに関する事業の特例の適格要件
１　事業計画の具体性
２　事業の土地収用法上の適格性
３　事業の税法上の適格性
４　代行買収の適格性
５　収用等をする資産の適格性
６　その他の適格性
第７節　事前協議後の注意事項
１　全ての事業についての注意事項
２　収用等の場合の課税の特例に係る事業についての注意事項
第８節　証明書の発行
１　収用等の場合の課税の特例
２　特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除
３　特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除
４　農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除
第９節　不動産等の譲受けの対価の支払調書等の提出義務
１　収用等の場合の課税の特例
２　特定事業の用地買収等の場合の譲渡所得の特別控除

第14章　国外転出時課税制度

第１節　国外転出時課税制度の概要
第２節　国外転出をする場合の譲渡所得等の特例（国外転出時課税）
１　あらまし
２　国外転出時課税の対象者
３　対象資産の範囲
４　対象資産の価額の算定方法
５　申告等の手続
６　納税猶予制度
７　確定申告期限前に譲渡をした資産の価額が下落した場合等
８　国外転出の日から５年（10年）以内に帰国した場合等の課税の取消し
９　国外転出の時に課税された資産の取得価額等の計算
10　国外転出の時後に同一銘柄の有価証券等の取得をした場合の判定方法等
11　相続又は遺贈により取得した有価証券等の取得費等の額に変更があった場合の修正申告及び更正の請求の特例
12　二重課税の調整
第３節　贈与等により非居住者に資産が移転した場合の譲渡所得等の特例（国外転出（贈与・相続）時課税）
１　あらまし
２　国外転出（贈与・相続）時課税の対象者
３　対象資産の範囲
４　対象資産の価額の算定方法
５　申告等の手続
６　納税猶予制度
７　確定申告期限前に譲渡をした資産の価額が下落した場合等
８　受贈者等が贈与等の日から５年（10年）以内に帰国した場合等の課税の取消し
９　贈与等の時に課税された資産の取得価額等の計算
10　贈与等の時後に同一銘柄の有価証券等の取得をした場合の判定方法等
11　相続又は遺贈により取得した有価証券等の取得費等の額に変更があった場合の修正申告及び更正の請求の特例
12　遺産分割等があった場合の修正申告、期限後申告及び更正の請求の特例

〔別　表　目　次〕

別表１　収用証明書の区分一覧表
別表２　公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱による各種補償金の課税上の区分一覧表
別表３　特定土地区画整理事業等に関する証明書の区分一覧表
別表４　特定住宅地造成事業等に関する証明書の区分一覧表
別表５　農地保有の合理化等に関する証明書の区分一覧表
別表６　優良住宅地等のための譲渡に関する証明書類等の区分一覧表

〔参考１〕　東日本大震災の被災者等に対する譲渡所得関係の税制上の措置の概要

〔参考２〕　印紙税額一覧表

〔質疑応答目次〕

〔質問1〕　地下又は空間について上下の範囲を定めた借地権の設定
〔質問2〕　区画形質の変更等を加えた土地に借地権を設定した場合の所得
〔質問3〕　特殊関係者間の不等価交換
〔質問4〕　資産を現物出資した場合の総収入金額
〔質問5〕　共有地の分割
〔質問6〕　一の契約に係る２筆の農地の譲渡
〔質問7〕　減価償却資産の耐用年数の改正に伴う非事業用資産を譲渡した場合の譲渡所得の金額の計算上控除する取得費の計算
〔質問8〕　短期譲渡所得と概算取得費控除の特例
〔質問9〕　取得費に算入する特別土地保有税
〔質問10〕　遺産の取得のために要した弁護士費用
〔質問11〕　開発許可の条件として寄附した土地の取得費算入
〔質問12〕　借入金により取得した固定資産を使用開始後に譲渡した場合
〔質問13〕　借入金で取得した固定資産の一部を譲渡した場合
〔質問14〕　代物弁済により取得した土地の取得費
〔質問15〕　譲渡代金の取立てのために要した弁護士費用等
〔質問16〕　地方公共団体が行う50戸以上の一団地の住宅経営事業に供する土地を開発公社が代行買収した場合の特例の適用
〔質問17〕　一部事務組合の設置する消防施設の用地を市が買い取った場合の特例の適用
〔質問18〕　借地人が交付を受けるべき補償金の代理受領
〔質問19〕　代替資産の個別法と一組法の併用
〔質問20〕　「買取り等の申出のあった日」の判定
〔質問21〕　収用等の場合の5,000万円控除の特例の適用の撤回
〔質問22〕　同一年に２つの収用等があった場合の5,000万円の特別控除
〔質問23〕　組合施行の土地区画整理事業区域内の土地を市町村が買収した場合の2,000万円の特別控除
〔質問24〕　市町村が施行する土地区画整理事業区域内の土地を公共施設用地に充てるため先行バラ買いした場合の2,000万円の特別控除
〔質問25〕　対償地買収に該当するかどうかの判定
〔質問26〕　50戸以上の一団地の住宅建設事業のための用地買収に係る対償地
〔質問27〕　農地保有の合理化等のために二つの農地を譲渡した場合の800万円の特別控除
〔質問28〕　農業委員会のあっせんの時期
〔質問29〕　家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合における土地の所有者についての特別控除
〔質問30〕　専用住宅の一部を事務所に改造した後に譲渡した場合
〔質問31〕　持分の異なる家屋とその敷地を譲渡した場合
〔質問32〕　共有で所有している家屋とその敷地を譲渡した場合
〔質問33〕　隣接している２区画のマンションを一戸として居住の用に供している場合の居住用財産の特別控除
〔質問34〕　隣接地に別棟の居住用家屋を建築した場合
〔質問35〕　息子夫婦が別棟の家屋に居住している場合
〔質問36〕　居住用財産の売却時には新たな家屋に居住している場合
〔質問37〕　居住用家屋と土地の所有者が異なる際に当該家屋を取り壊して土地のみを譲渡した場合
〔質問38〕　相続した家屋に居住することなく譲渡した場合
〔質問39〕　住まなくなってから３年内に契約を締結し、４年目に引き渡した場合
〔質問40〕　取り壊した居住用家屋の敷地の一部譲渡
〔質問41〕　財産分与による譲渡
〔質問42〕　居住用家屋の敷地の所有者のみが居住している場合
〔質問43〕　家屋と土地の所有者が異なる場合で家屋について譲渡益が算出されないときの居住用財産の譲渡所得の特別控除と住宅借入金等特別控除の関係
〔質問44〕　相続時に地震に対する安全性に係る規定等を満たしている場合
〔質問45〕　売買契約後に被相続人居住用家屋が取り壊される場合
〔質問46〕　更地になっていない中で申告において契約の締結日を選択する場合
〔質問47〕　用途上不可分の関係にある２以上の建築物を譲渡した場合
〔質問48〕　買い換えた土地の上に親族名義の家屋を建築し居住した場合
〔質問49〕　買換資産に改造及び改良を加えた場合
〔質問50〕　家屋と敷地の所有期間が異なる場合
〔質問51〕　共有の居住用土地建物を譲渡した場合の居住用財産の買換えの特例
〔質問52〕　買換資産を居住の用に供した後に譲渡した場合
〔質問53〕　譲渡物件の住宅借入金等の償還期間が変更されている場合
〔質問54〕　月極めの貸駐車場の用に供される土地を買換資産（措置法第37条第１項の表の第３号の下欄）とすることの可否
〔質問55〕　被相続人の事業用資産を相続した者が譲渡した場合の「事業用資産」の判定
〔質問56〕　買換資産を取得する予定であった者が、買換資産を全く取得しないまま死亡した場合の修正申告期限
〔質問57〕　不動産会社の有するたな卸資産との交換
〔質問58〕　客観的な時価の異なる固定資産の交換
〔質問59〕　地続きの土地を２分して交換した場合
〔質問60〕　農地法第５条の許可によって耕作権を底地と交換した場合
〔質問61〕　原野と山林を交換した場合の用途区分
〔質問62〕　交換取得資産を交換譲渡資産の譲渡の直前の用途に供したか否かの判定
〔質問63〕　確定申告期限後５年を経過した後に譲渡代金が回収不能となった場合の手続
〔質問64〕　譲渡代金を受領した仲介人から譲渡代金を回収することができなくなった場合
〔質問65〕　連帯保証における負担割合
〔質問66〕　保証債務の履行と借入金利子
〔質問67〕　預金で保証債務を履行した後に資産を譲渡した場合
〔質問68〕　資力が喪失している会社の債務を保証した場合
〔質問69〕　保証債務を履行するために資産を譲渡した直後に相続が開始した場合